股东会见闻录 | 绿城服务外拓更加谨慎

观点网 6月16日，绿城服务集团有限公司于杭州溪国际商务中心召开股东周年大会。

有参会人士介绍，绿城服务本次股东会内容颇丰，该公司与在场几位股东就净利率提升、应收账款、收购以及城市服务发展计划等方面进行了交流。

2022年报显示，去年收入提升同时，绿城服务出现了增收不增利情况：期内收入148.56亿元，同比增长18.2%；毛利24.02亿元，同比微增3.1%；毛利率16.2%，较前一年下降2.3个百分点；年内净利率为4.3%，下降2.8个百分点。

(资料图片)

在此前3月27日召开的2022年业绩发布会中，该公司表示，表面上看是收入、利润等均衡增长，实质上是精细化程度不高，全面预算化精益管理系统不够系统，所以必须强化预算管控，完善市场准入机制、成本经营模式、投产评估机制，切实保障经营业绩达成，实现规模与效益双向提升。

调整管理模式

2023年，绿城服务将以回款率为关键指征，完善单点成本模型，实现收入、利润、现金流均衡增长、精益运营。

据参加了股东会的投资者转述，绿城服务在会上回应股东称，最近两年正在不断调整管理模式，当然不能以牺牲服务标准为主来提高利润率，而是要进一步增加或丰富服务内容。

所以绿城服务正在同时通过精细化管理和科学技术降低成本，以及提高物业费用。

且提高费用分多个角度，其一是提物业费，目前像绿城服务一样还能每年提升物业费的比较少见；其二是为业主提供更多服务，除了基础物业服务以外，再增加其他生活服务等。

管理层认为，资本市场可能更注重短期利润，因为不会去算长期的事情。虽然绿城服务利润率低了一些，但从长远来看，承接的优质项目以及良好的服务品质都可以使现有利润率进一步提升。

对于2023年，绿城服务希冀核心利润跟收入增速保持一致，目前预估在20%左右。

应收账款控制

近两年，地产行业流动性危机波及关联程度高的物管行业，物企应收账款、经营性现金流等方面更受市场重视。

截至2022年末，绿城服务应收账款由上一年30.55亿元增加58.43%至48.4亿元，应收账款及其他应收账款减值准备增加，成为溢利下滑原因之一。

据投资者表示，绿城服务称去年底员工因新冠阳性延误收缴冲刺导致应收账款偏高，从结构看，剩余应收账款一大半来自B端客户，另外部分为C端，以及政府客户约占十分之一。

今年，绿城服务着重对积累的应收账款进行回收，至5月底回收比例约30%，回款率较往年提升显著，6月份将持续再做冲刺。

此外，如第三方出险房企或政府支付出现困难等，确定无法回款客户实际比例较低，占5%以下，绿城服务目前采取措施是拿到一些资产的保全。

按照计划，在应收账款上，绿城服务将全面聚焦账龄和不同的客户类型，消化存量，控制增量，原则上2023年应收账款的增速低于营收增速。

未来扩张计划

年报显示，2022年，绿城服务在管面积实现双位数增长，达3.84亿平方米，较2021年3.04亿平方米增长26.3%，较2022年中期3.49亿平方米净增加3480万平方米。

过往拓展路径中，由于本身独立性特质，绿城服务坚持不走收并购，而是追求内生发展，进而持续向非住领域转型。

有关未来规模拓张计划，投资者转述绿城服务管理层的话表示，尽管目前一些物业公司估值下滑提供了并购机遇，但母公司内部关联交易方面或许也有相应风险。

所以在今年行业尤其不好情况下，会更谨慎地坚持原有市场外拓策略。

但不做收并购要维持双位数规模增长有不小难度，随着经济形势和房地产形势变化，绿城服务主动求变。该公司称，以前第一大客户是房地产商，现在第一大客户是各地经济开发区，城投、交投等成为重要客户。

据悉，绿城服务在市场系统里面专门成立十大专班，做金融、做医院、做学校、做轨道交通等业务。

当前，该公司公服业务主要立足于华东地区，占比近70%，与浙江省辖下11个地市的开发区都有合作，近期亦签约整个无锡的城市投资集团。

据投资者称，绿城服务指公建服务相对住宅或商务办公业态可持续可持续性更强，未来公服与房地产服务规模大概会做到55开。

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